"Giai đoạn 2023 - 2024 vô cùng thử thách đối với thị trường bất động sản"

Trong báo cáo mới phát hành, nhóm phân tích CTCP Chứng khoán BIDV (BSC) đưa ra nhận định, năm 2023 - 2024 là giai đoạn vô cùng thử thách đối với thị trường bất động sản. Theo đó, các doanh nghiệp sẽ phải thực hiện tái cấu trúc toàn diện bao gồm: Tái cấu trúc nợ vay, tái cấu trúc danh mục sản phẩm và chính yếu sẽ là chờ đợi tháo gỡ nút thắt pháp lý, nhất là thông qua Nghị định 65 sửa đổi.

BSC cho rằng, việc tái cấu trúc nợ vay sẽ bao gồm thoái vốn một số dự án hoặc tìm kiếm một đối tác chiến lược có nền tảng tài chính và năng lực quản trị tốt, tối ưu hóa chi phí vận hành (cắt giảm nhân sự, từ bỏ các mảng kinh doanh kém hiệu quả). Nghị định 65 sửa đổi kỳ vọng sẽ mang lại những giải pháp giảm tải áp lực đến trái phiếu đáo hạn bao gồm giãn nợ/hoán đổi tài sản thông qua đàm phán thương lượng.

Tái cấu trúc danh mục sản phẩm bao gồm đẩy mạnh triển khai các dự án đáp ứng nhu cầu nhà ở thực, triển khai các chương trình chiết khấu phù hợp hoặc bán tài sản ở cấp dự án/cổ phần tại các doanh nghiệp chủ đầu tư dự án với mức giá hợp lý. Việc định vị chưa đúng phân khúc sản phẩm, tập trung quá nhiều vào phân khúc cao cấp, phân khúc đầu tư ảnh hưởng rất lớn đến hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp.

Nhóm phân tích cho rằng xu hướng sụt giảm giá trị mở bán mới vẫn sẽ tiếp tục trong thời gian tới khi các dự án hiện tại đa số là phân khúc cao cấp chưa đáp ứng nhu cầu thực, khả năng triển khai dự án mới của các doanh nghiệp gặp rất nhiều khó khăn, tình hình thắt chặt tín dụng và bất ổn về kinh tế vĩ mô. Tuy nhiên, đây cũng là cơ hội cho các doanh nghiệp có nền tảng tài chính lành mạnh và quản trị công ty tốt có thể gia tăng quỹ đất với chi phí hấp dẫn.

Theo nhận định của công ty chứng khoán này, ngành bất động sản đang bước vào giai đoạn ảm đạm tạm thời, giai đoạn tái cấu trúc toàn diện để sẵn sàng đón đợi chu kỳ tiếp theo của ngành.

Triển vọng trong dài hạn tích cực khi nhu cầu nhà ở thực vẫn cao và nguồn cung dần được “cởi trói” nhờ tiến độ hoàn thiện pháp lý được đẩy mạnh, thị trường hướng đến sự minh bạch, lành mạnh, tăng tính bền vững thông qua Nghị định 65 sửa đổi, Luật đất đai sửa đổi và Quyết định số 1435 của Thủ tướng; hạ tầng kết nối được phát triển đồng bộ sẽ dần kéo nhu cầu thực sang các khu vực ngoại thành, giảm tải áp lực cho các thành phố lớn nơi quỹ đất còn lại rất hạn chế.

Nhóm phân tích cho biết, dấu hiệu tích cực đã xuất hiện cuối năm 2022, gợi mở các kỳ vọng về chính sách hỗ trợ cho thị trường bất động sản phát triển bền vững.

Trong đó, dự thảo sửa đổi Nghị định 65 tạo dư địa phát triển, cho phép các nhà phát hành đặc biệt là doanh nghiệp bất động sản có thêm thời gian để xử lý vấn đề trái phiếu. Dự thảo Luật đất đai sửa đổi có những điểm mới, kỳ vọng sẽ nâng cao hiệu quả trong việc triển khai dự án và làm lành mạnh, minh bạch hơn cho thị trường bất động sản khi bỏ khung giá đất (định kỳ 5 năm một lần), thay vào đó, xây dựng bảng giá đất định kỳ hàng năm và công bố công khai và bổ sung khoản thu tài chính từ đất đai đối với các dự án chậm tiến độ, không đưa vào sử dụng.

Ngoài ra, Tổ công tác của Chính phủ sẽ tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong việc triển khai dự án bất động sản.

Một dấu hiệu tích cực khác là việc đẩy mạnh giải ngân đầu tư hạ tầng trong năm 2023. Điều này cũng được kỳ vọng sẽ giúp thị trường bất động sản hồi phục nhanh hơn và cung – cầu dần được cân bằng.

Nguy cơ thôn tính dự án

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) nhận định, thị trường bất động sản đang rất khó khăn. 

"Năm 2022 có thể nói là khắc nghiệt nhất của doanh nghiệp, nhà đầu tư, người tiêu dùng bất động sản. Năm 2023 là năm bản lề, mang tính sống còn của doanh nghiệp bất động sản", ông nói. 

Theo vị này, việc cơ cấu thời hạn trả nợ, miễn giảm lãi phí, giữ nguyên nhóm nợ là cực kỳ quan trọng. Bởi cái khó là không phải lãi suất cao mà không được tiếp cận vốn ngân hàng. Ngân hàng ấn định tới đây vốn cho vay còn ít hơn. Từ ngày 1/10/2022, tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn của các ngân hàng điều chỉnh từ 37% xuống 34%. Đến 1/10/2023 sẽ tiếp tục giảm còn 30%.

Do đó, HoREA cũng kiến nghị NHNN cho giãn thêm thời gian, vì nếu tỷ lệ này xuống còn 30% từ 1/10/2023 thì có nghĩa là các ngân hàng thương mại sử dụng 100 đồng chỉ còn dùng 30 đồng cho bất động sản. Điều đó có nghĩa, nguồn lực cho vay ngày càng ít đi trong khi các doanh nghiệp đang kiệt quệ. 

Ông Châu cho rằng, nếu bất động sản phục hồi, lan tỏa thì thúc đẩy rất nhiều ngành nghề khác. Vừa qua, khi nhà thầu dừng triển khai dự án, nhiều công nhân đã mất việc, nhiều doanh nghiệp giảm lương 50% nhân sự, giảm lương 80%. Có doanh nghiệp không có tiền thưởng lương tháng 13 cho nhân viên. Năm 2023 rất cần có giải pháp hiệu quả cho doanh nghiệp nói chung và doanh nghiệp bất động sản nói riêng.

"Hiện nay chúng tôi cũng đang lo về nguy cơ thôn tính dự án bất động sản. Tới đây chúng tôi sẽ đề nghị NNHH xây dựng thông tư riêng, trong đó có cho phép cơ cấu nợ, không chuyển nhóm nợ. Vì dòng tiền vô cùng quan trọng đối với doanh nghiệp bất động sản. Khi dòng tiền luân chuyển có lợi các bên mà khởi đầu là từ các doanh nghiệp chủ đầu tư dự án bất động sản. Khi có tiền, dự án được triển khai, người mua có sản phẩm mua thì dòng tiền này quay lại doanh nghiệp,... 

Riêng với các doanh nghiệp bất động sản cũng cần phải tự vận động, nỗ lực và cần coi lại chính mình. Phải chủ động tái cơ cấu sản phẩm, giảm giá bán", đại hiện HoREA nói.