Chuyên gia nhận định bất ngờ về giá chung cư cũ

Theo báo cáo quý I của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), thời gian quan phân khúc đất nền chịu nhiều biến động. Cụ thể, nhiều nhà đầu tư đi "săn" đất nền khiến giá tại một số địa phương ghi nhận mức tăng 5-30%. Trong đó, các địa phương như Ninh Bình, Hà Nam, Hải Phòng, Bắc Giang… nóng lên với câu chuyện sáp nhập tỉnh thành.

Các chuyên gia của đơn vị này cho rằng, giao dịch thực tế ghi nhận chỉ tăng tại các tỉnh thành được dự đoán là trung tâm hành chính sau sáp nhập, có hạ tầng giao thông và mặt bằng giá bất động sản chưa quá cao. Tuy nhiên, "cơn sốt" đất này tương tự như kết quả của các cuộc đấu giá vào quý III/2024. Thời gian "sốt" diễn ra ngắn và không có tính bền vững.

Do đó, đơn vị này lưu ý, việc sáp nhập tỉnh thành chỉ là thay đổi về mặt hành chính. Để giá bất động sản tăng cần có các yếu tố như hạ tầng giao thông mới, nhu cầu thực…

Đưa ra nhận định về thị trường bất động sản quý II, ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) - cho rằng, thị trường sẽ có sự khởi sắc rõ nét hơn khi nguồn cung phục hồi, hạ tầng giao thông phát triển mạnh mẽ, lãi suất thấp... Tuy nhiên, thị trường vẫn còn rủi ro liên quan đến sức khỏe tài chính của các chủ đầu tư.

Trong quý này, xu hướng phân hóa nguồn cung theo doanh nghiệp cung ứng cũng sẽ vẫn tiếp diễn mặc dù có thêm nhiều doanh nghiệp vừa và nhỏ ra hàng. Nguyên nhân do các dự án của các chủ đầu tư lớn vẫn có số lượng sản phẩm áp đảo.

Bên cạnh đó, sự lệch pha cung - cầu vẫn tiếp diễn, đặt ra những thách thức về khả năng chi trả nhà ở của người dân. Mặc dù, nguồn cung đã có sự cải thiện nhờ hàng loạt các dự án nhà ở xã hội đang được thúc đẩy triển khai.

Phân khúc đất nền, nhà ở riêng lẻ tại các tỉnh thành có kinh tế phát triển và hạ tầng đang triển khai thực tế cũng được nhiều nhà đầu tư ưa chuộng. Các lô đất tách thửa, pháp lý đảm bảo ở các khu vực có hạ tầng triển khai tiếp tục ghi nhận tốc độ tăng giá tốt. 

Đáng chú ý, phân khúc căn hộ chung cư sẽ tiếp tục dẫn dắt nguồn cung và thanh khoản thị trường với mức giá duy trì đà tăng trưởng ổn định. Giá bán sơ cấp tăng mạnh khi nguồn cung được định vị và phát triển ở phân khúc ngày càng cao cấp. Trái lại, giá bán chung cư thứ cấp tiếp tục đi ngang, giảm nhẹ ở một số thị trường đã tăng "nóng".

Thị trường bất động sản sẽ tiếp tục đà phát triển với mặt bằng giá duy trì ở mức cao và khó giảm sâu, đặc biệt là tại khu vực trung tâm các thành phố lớn nhờ vào hàng loạt các yếu tố tạo động lực tăng giá trong khi phần lớn các nhà đầu tư vẫn chưa chịu áp lực lớn về dòng tiền. Tuy nhiên, đà tăng giá của thị trường sẽ chậm lại khi thị trường xuất hiện ngày càng nhiều sản phẩm đáp ứng tốt nhu cầu ở thực và phù hợp với khả năng chi trả của người dân.

Dự báo về phân khúc chung cư, ông Nguyễn Anh Quê - chuyên gia bất động sản - cho rằng, trong giai đoạn 2020-2024, nguồn cung chung cư hạn chế do thủ tục đầu tư gặp nhiều khó khăn, dẫn đến giá tăng mạnh. Tuy nhiên, mọi thứ đều có chu kỳ và quy luật cung - cầu, nên khi giá tăng quá cao, thị trường sẽ điều chỉnh. 

Ông nêu giá chung cư Hà Nội đã đạt đỉnh vào tháng 10/2024, cả về lượng giao dịch lẫn giá bán. Năm nay, các thủ tục đầu tư đã được cải thiện, nguồn cung chung cư tăng lên, bao gồm cả nhà ở xã hội.

Với lượng cung mới khoảng hơn 10.000 căn tại các khu vực như Đông Anh, Mê Linh, Thanh Trì, Nam Từ Liêm và một số quận huyện khác, người dân sẽ có nhiều lựa chọn hơn. Do đó, trong năm nay, giá bán chung cư thương mại mới dự kiến sẽ giảm 5-10% so với năm 2024. Đến năm 2026, mức giảm có thể đạt 10-15%.