Chung cư chịu áp lực điều chỉnh giá

Dữ liệu của nền tảng Batdongsan.com.vn cho thấy, thị trường chung cư Hà Nội bắt đầu chững giá từ cuối năm 2024. Theo nhiều môi giới bất động sản, giá chào bán đi ngang và lượng giao dịch từ cuối năm ngoái đến nay có chiều hướng đi xuống so với cùng kỳ. Việc hạ giá kỳ vọng để có giao dịch diễn ra trong bối cảnh thị trường chững lại. 

Báo cáo của CBRE Việt Nam mới đây cũng chỉ ra, sau giai đoạn tăng trưởng nóng từ đầu năm 2024 thì đến đầu năm nay, đà tăng mạnh mặt bằng giá chung cư đã có phần chững lại.

Tại thị trường sơ cấp, giá bán trung bình đạt khoảng 75 triệu đồng/m2. Mặc dù mức giá này đã cao hơn cùng kỳ năm ngoái 34%, nhưng so với quý IV/2024 thì mức giá này chỉ cao hơn 3%. Đây là mức tăng giá theo quý thấp nhất được ghi nhận kể từ quý II/2023. 

Trên thị trường thứ cấp, đà tăng giá bán chung cư cũng ghi nhận sự chậm lại. Tại thời điểm cuối quý I/2025, giá bán thứ cấp trung bình các dự án chung cư Hà Nội xấp xỉ 50 triệu đồng/m2, tăng gần 20% so với cùng kỳ 2024. Tuy nhiên, so với quý IV/2024 thì chỉ tăng 3%. Đây là mức tăng theo quý thấp nhất kể từ quý III/2023.  

Tương tự, theo dữ liệu của Savills, 3 tháng đầu năm 2025, thị trường ghi nhận sự chênh lệch đáng kể về giá bán căn hộ sơ cấp từ chủ đầu tư và căn hộ thứ cấp trên thị trường. Cụ thể, giá bán trung bình sơ cấp đạt 79 triệu đồng/m2, trong khi giá thứ cấp chỉ ở mức 60 triệu đồng/m2.

Theo khảo sát của đơn vị này trên hơn 400 dự án chung cư tại Hà Nội, có tới 47% dự án ghi nhận giá bán thứ cấp giảm so với quý trước, mức giảm dao động tùy từng dự án. Thêm vào đó, khoảng cách giữa giá sơ cấp và thứ cấp ngày càng nới rộng, đặc biệt ở phân khúc cao cấp. Tại các dự án hạng A, mức chênh lệch lên tới 52%, trong khi ở phân khúc hạng B là 21%, cho thấy áp lực điều chỉnh đang diễn ra rõ nét hơn ở các sản phẩm có giá trị cao.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu Savills Hà Nội cho biết, nguyên nhân chính dẫn đến giá sơ cấp cao là do nguồn cung mới tập trung phần lớn tại các dự án đại đô thị.

Theo đó, nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội trong quý đầu năm nay đạt 7.940 căn. Nguồn cung sơ cấp đạt 11.168 căn, giảm 33% theo quý và 14% theo năm. 

Trong đó, Vinhomes Ocean Park, Vinhomes Smart Cities và Vinhomes Global Gate chiếm tới 89% nguồn cung mới và 90% số lượng căn bán được. Với ưu thế về quy mô và tiện ích, các dự án này được cho là đang định hình mặt bằng giá sơ cấp ở mức cao, dù vị trí nằm xa trung tâm.

Một nguyên nhân quan trọng khác khiến giá căn hộ thứ cấp có xu hướng giảm đến từ sự thay đổi trong kỳ vọng lợi nhuận của nhà đầu tư. Theo bà Hằng, trong bối cảnh giá sơ cấp neo cao, người mua ngày càng có xu hướng tìm đến thị trường thứ cấp để tìm kiếm mức giá hợp lý hơn.

Trước thực tế đó, nhiều nhà đầu tư đã đạt được mức lợi nhuận kỳ vọng ở giai đoạn trước đang điều chỉnh chiến lược, chấp nhận thu hẹp biên lợi nhuận nhằm tăng thanh khoản, đồng thời tái phân bổ dòng vốn sang các thị trường khác phù hợp hơn với khẩu vị đầu tư mới. Chính động thái này đã góp phần tạo ra làn sóng điều chỉnh giá trên thị trường thứ cấp.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, cũng cho rằng diễn biến hạ giá chung cư đã được dự báo từ trước. Theo vị này, sau khi tăng 50-70%, việc điều chỉnh giá 5-10% là "không thấm vào đâu" nhưng cũng thể hiện thị trường không còn chấp nhận sự vô lý của giá bán, người mua cũng sẽ không mua nhà bằng mọi giá.

Đồng quan điểm, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Hà Nội cho rằng các năm trước, đà tăng giá của chung cư kéo dài, tốc độ tăng quá nhanh đã khiến không ít chủ nhà đặt nhiều kỳ vọng về giá bán. Tuy nhiên khi thị trường chững lại, giao dịch chậm hơn, chủ nhà buộc phải điều chỉnh kỳ vọng để có thể giao dịch.

Mặc dù vậy, bà An nhấn mạnh hiện tượng giảm giá rao bán ở một số nơi thực tế chỉ là giảm kỳ vọng của chủ nhà, còn xác suất bán cắt lỗ căn hộ chung cư là rất thấp. Bà An lý giải phần lớn người mua nhà trước năm 2024 đều đã có lãi nhờ vào tốc độ tăng giá kỷ lục của sản phẩm này trong năm qua.

Mặt bằng giá sẽ tiếp tục được điều chỉnh?

Theo bà Hằng, quá trình điều chỉnh giá thứ cấp được đánh giá không còn mang tính cục bộ mà đang diễn ra trên phạm vi rộng, phản ánh rõ áp lực tái cân bằng giữa cung – cầu trên thị trường. Tuy nhiên, mức giảm hiện tại vẫn chưa đủ hấp dẫn để tạo ra làn sóng giao dịch lớn giữa người bán và người mua.

Do đó, chuyên gia dự báo mặt bằng giá thứ cấp sẽ tiếp tục xu hướng giảm trong thời gian tới, đặc biệt khi người mua đang có thêm nhiều lựa chọn và thị trường dần trở nên linh hoạt hơn.

Ngược lại, đánh giá về triển vọng giá căn hộ sơ cấp trong quý II/2025, vị chuyên gia nhận định khả năng giảm giá là không cao, song cũng khó xảy ra tình trạng tăng nóng như các giai đoạn trước.

Tuy nhiên, trong nửa cuối năm 2025, khi các đại dự án như Vinhomes Smart City hay Ocean Park hoàn tất mở bán hết quỹ căn, thị trường có thể đón thêm các dự án ở vị trí kém đắc địa hơn. Điều này có thể tạo điều kiện để mặt bằng giá sơ cấp tại Hà Nội được điều chỉnh nhẹ. 

Chuyên gia Savills kỳ vọng từ năm 2026 trở đi, mặt bằng giá căn hộ sơ cấp sẽ có xu hướng giảm khi các chủ đầu tư quay trở lại phát triển các sản phẩm căn hộ giá vừa túi tiền - phân khúc vốn gần như vắng bóng hiện nay. Việc tái cung cấp các căn hộ có giá dưới 2 tỷ đồng sẽ giúp thị trường tiếp cận gần hơn với nhu cầu thực, đồng thời tạo ra thế cân bằng bền vững hơn giữa cung và cầu.

Còn bà An dự báo, giá căn hộ vẫn có thể tăng nhẹ theo năm, tuy nhiên khó tăng trưởng đột biến như giai đoạn trước.

Với chủ đầu tư, bà An cho rằng các bên đang và sẽ phải tính toán, cân nhắc kỹ hơn cả về giá bán và cách làm mới sản phẩm trong bối cảnh thị trường giảm nhiệt.

“Các chủ đầu tư đang phải cân nhắc kỹ về định vị sản phẩm trong năm nay. Năm 2024, những sản phẩm tương tự đã tiếp cận được khách hàng, vậy năm nay, các sản phẩm sẽ phải có gì mới hay có giá bán như thế nào để khách hàng chấp nhận. Đây sẽ là câu hỏi lớn của các chủ đầu tư", bà An nói.