Siết cho vay đặt cọc dự án hình thành trong tương lai

Đây là một trong những nội dung được Ngân hàng Nhà nước đề cập tại dự thảo sửa đổi Thông tư 39 về hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng với khách hàng.

So với quy định cũ, dự thảo lần này bổ sung thêm các nhu cầu vốn mà Ngân hàng Nhà nước cấm các tổ chức tín dụng cho vay. Theo đó, các nhà băng không được cho vay thanh toán tiền đặt cọc để thực hiện các giao dịch trong tương lai mà tại thời điểm đó dự án chưa đủ điều kiện pháp lý; vay bù đắp vốn tự có hoặc hoàn tiền vay để mua bất động sản, hàng hoá.

Theo lý giải của Ngân hàng Nhà nước, các nhà băng cấp tín dụng cho khách hàng để đặt cọc mua dự án bất động sản hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, hầu hết dự án này sẽ chuyển nhượng mà chưa đủ điều kiện như chưa có giấy phép xây dựng, chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất...

Sau khi ngân hàng cấp tín dụng, khách hàng và chủ đầu tư hủy hợp đồng đặt cọc do không hoàn thiện được thủ tục pháp lý. Do đó, ngân hàng sẽ khó khăn trong việc kiểm soát mục đích sử dụng vốn, tiềm ẩn rủi ro.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) đánh giá mục tiêu của dự thảo Thông tư 39 sửa đổi là nhằm kiểm soát chặt chẽ mục đích sử dụng vốn của khách hàng vay và kiểm soát rủi ro tín dụng.

Ông cho rằng đây là điều cần thiết. Vì tổ chức tín dụng chỉ không được cho vay với mục đích thanh toán tiền đặt cọc để thực hiện giao dịch tương lai với các trường hợp: phân lô bán nền trái phép, các dự án nhà chung cư chưa xây dựng xong phần móng, chưa hội đủ điều kiện được ngân hàng bảo lãnh nghĩa vụ tài chính để được huy động vốn theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Với các dự án đã hội đủ điều kiện mở bán, việc cho vay đặt cọc vẫn diễn ra và được pháp luật bảo vệ.

"Dự thảo Thông tư này vừa bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của khách hàng mua nhà ở hình thành trong tương lai, vừa góp phần xây dựng thị trường bất động sản lành mạnh", Chủ tịch HoREA nói.

Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa, cũng cho biết với kinh nghiệm gần 3 thập niên hoạt động trong ngành tài chính và bất động sản, quan sát sơ bộ ước tính có khoảng 20% lượng giao dịch trên thị trường sử dụng việc vay vốn đặt cọc mua nhà đất được ngân hàng giải ngân. Đây là hình thức cho vay đồng giải ngân, tức là người mua sẽ nộp một phần tiền cọc để mua tài sản và ngân hàng cùng thời điểm cũng giải ngân một tỷ lệ vốn tương ứng. Tuy nhiên, hình thức đồng giải ngân này đã được các ngân hàng thận trọng khi xét hồ sơ cho vay trong vài năm gần đây để hạn chế rủi ro.

Phó tổng giám đốc một công ty bất động sản có trụ sở tại khu Đông TP HCM phân tích thêm, khâu đặt cọc là bước thanh toán tiền đầu tiên trong quy trình mua bán nhà đất, thường chiếm 20-30% giá trị tài sản khi dự án đủ điều kiện mở bán. Sau đợt thanh toán tiền cọc này, hồ sơ của khách hàng sẽ chuyển thành hợp đồng mua bán để thực hiện các đợt thanh toán tiếp theo.

Do đó, nếu khách hàng có nhu cầu vay ngay từ khâu đặt cọc chứng tỏ tiềm lực tài chính còn khá mỏng, có thể dẫn đến rủi ro mất khả năng chi trả trong những đợt thanh toán tiếp theo. Chính vì vậy, cho vay đặt cọc bất động sản tuy vẫn xuất hiện trên thị trường nhưng chiếm tỷ trọng thấp và việc Ngân hàng Nhà nước dự định siết lại việc này là cần thiết.