Gia đình tôi đang sống và làm việc tại TP HCM, có thu nhập ổn định và đang dư khoản tài chính tầm 1 tỷ đồng. Gia đình cũng từng tính chuyện đầu tư bất động sản. Gần đây, có nhiều thông tin về việc sắp sáp nhập tỉnh, người quen rủ rê chồng tôi đầu tư lướt sóng đất tại khu vực lân cận TP HCM, đợi khi chính thức có thông tin sáp nhập sẽ kiếm được lời.
Tôi cảm thấy khá rủi ro nhưng chồng tôi lại muốn đầu tư và tính toán vay họ hàng 1 tỷ đồng để lướt sóng ngắn hạn, bán ra trong khoảng 1-2 tháng. Theo chuyên gia, việc đầu tư lướt sóng như trên có quá rủi ro, gia đình tôi có nên chờ đợi thêm thông tin xác thực hơn rồi hẵng đầu tư.
Độc giả: Thanh Thủy
Bất động sản khu Tây TP HCM với các khu đất nền, nhà phố, đất nông nghiệp. Ảnh: Quỳnh Trần
Chuyên gia tư vấn:
Thị trường bất động sản những ngày nay đang xôn xao bởi các tin đồn liên quan đến quy hoạch, sáp nhập các tỉnh thành. Dù không khí mua bán sôi động, đằng sau đó lại tiềm ẩn không ít rủi ro, nhất là nguy cơ "đu đỉnh" khi nhà đầu tư mua vào đúng lúc giá cao nhất rồi thị trường quay đầu.
Việc sáp nhập là chính sách lớn của nhà nước và tất yếu sẽ có tác động đến thị trường bất động sản vốn rất nhạy cảm với thông tin quy hoạch. Sau sáp nhập sẽ tạo ra các trung tâm đô thị mới, những khu vực trước đây bị lãng quên hoặc thiếu vốn do tỉnh cũ hạn chế giờ có thể thành điểm đầu tư hấp dẫn. Đặc biệt, nơi nào có tiềm năng lớn như khu công nghiệp, cảng biển, mà tỉnh nhỏ không đủ sức quản lý, nay về tay tỉnh lớn sẽ được khai thác tốt hơn, bên cạnh việc được tận dụng thêm nguồn vốn rót về từ tỉnh lớn.
Tuy nhiên đó là câu chuyện của sự phát triển về lâu về dài, không phải là diễn biến sẽ xuất hiện trong ngắn hạn.
Bàn về việc có nên đầu tư ăn theo xu hướng tăng giá bất động sản sau sáp nhập tỉnh của gia đình bạn, rất khó để phân tích sâu hơn khi chưa biết rõ thị trường, sản phẩm mà bạn muốn đầu tư. Tuy nhiên dù là đầu tư sản phẩm gì, ở thị trường nào thì việc lướt sóng ngắn hạn là rất rủi ro, nhất là khi bạn còn sử dụng đòn bẩy tài chính.
Sáp nhập dễ tạo làn sóng đầu cơ, giá đất bị đẩy lên cao chỉ vì tâm lý, không dựa vào nhu cầu thực. Nếu quy hoạch chậm trễ hoặc chậm công bố thông tin chính thức, thị trường có thể "vỡ bong bóng". Nếu bám theo làn sóng đổ xô vào khu giáp ranh săn đất chờ sáp nhập, một khi thị trường diễn biến không như dự đoán, tiềm năng bị thổi phồng hay nhu cầu không tương xứng với giá trị tài sản, bạn sẽ đối diện nguy cơ chôn vốn, thua lỗ.
Rủi ro pháp lý cũng là yếu tố mà bạn cần cân nhắc kỹ. Sáp nhập cần thời gian điều chỉnh quy hoạch, pháp lý đất đai, khiến dự án bị đình trệ. Ví dụ, bảng giá đất Thuận An, Nhơn Trạch trước do Bình Dương, Đồng Nai ban hành, giờ về TP HCM chưa rõ có phải làm lại không. Hay Quyết định 60 về tách thửa, Quyết định 83 cấm phân lô bán nền của TP HCM có áp dụng cho tỉnh mới không thì vẫn chưa rõ.
Xác định kỹ khu vực phát triển sau sáp nhập. Không phải khu vực nào cũng hưởng lợi từ sáp nhập. Một số nơi có thể bị bỏ quên, nằm lại lâu.
Vậy nên nếu đưa ra lời khuyên, tôi khuyên gia đình bạn nên cân nhắc thận trọng, đừng chạy theo đám đông, chỉ đầu tư vào một cách tập trung vào các tiêu chí làm tăng giá trị thực cho bất động sản.
Giá bất động sản phụ thuộc vào những yếu tố kỳ vọng tương lai. Chẳng hạn như vị trí đẹp, đường sá thuận tiện, hạ tầng kỹ thuật được đầu tư, tiện ích đầy đủ, pháp lý minh bạch, khả năng khai thác cộng thêm tình hình kinh tế và việc làm ở địa phương cũng như khả năng kéo dân về. Tất cả những thứ này tạo nên giá trị thực" của một bất động sản.
Đừng đầu tư theo "niềm tin tăng giá" hay tâm lý "sợ bỏ lỡ cơ hội". Kiểm chứng thông tin cẩn thận, kiểm tra kỹ quy hoạch trước khi mua. Nếu có thể tìm hiểu cả định hướng phát triển quy hoạch tương lai. Vì sau sáp nhập, một số khu vực có thể bị thay đổi thành đất công trình công cộng, hạ tầng, đất dự trữ... đừng mua chỉ vì "nghe nói" kiểu "anh A chị B chốt lời rồi", "không mua ngay tuần sau tăng giá"...
Ưu tiên khu vực có pháp lý rõ ràng. Tránh mua đất không có sổ, đất mua sổ chung, hoặc đất nông nghiệp "cam kết, hứa" chuyển đổi. Đặc biệt cẩn trọng với những dự án mới chưa rõ pháp lý. Một số chủ đầu tư có thể lợi dụng tâm lý thị trường khi sáp nhập để mở bán dự án khi chưa đủ điều kiện pháp lý, dẫn đến nhà đầu tư bị chôn vốn vì dự án bỏ hoang không thể triển khai.
Cuối cùng, hãy là nhà đầu tư cẩn trọng và dài hạn, hạn chế lướt sóng nếu không phải dân chuyên nghiệp và vốn không đủ mạnh. Hãy chọn khu vực có khả năng khai thác tạo dòng tiền dài hạn, sẵn sàng cho tình huống đánh thuế bất động sản sẽ có dòng tiền khai thác bù đắp.
