Biệt thự, nhà phố trong các KĐT quy mô hàng trăm ha tại Đồng Nai, Long An, Bình Dương diễn biến ra sao trong năm 2025?

Vị thế nguồn cung và thanh khoản đang bị thay thế

Trước đây, vào giai đoạn 2015-2017 nhắc đến phân khúc nhà phố, biệt thự thì Tp.HCM là địa bàn “chiếm sóng” nguồn cung với loạt dự án quy mô lớn tại khu Đông và Tây thành phố. Tuy nhiên, khoảng 3-4 năm nay, vị thế nguồn cung đang bị thay thế bởi khu vực lân cận như Đồng Nai, Bình Dương, Long An.

Việc khan quỹ đất triển khai cùng vấn đề pháp lý không được “khơi thông”, các sản phẩm nhà phố, biệt thự tại Tp.HCM phần lớn chào bán ở dự án khu đô thị được phát triển từ khá lâu với nguồn cung nhỏ giọt theo quý/năm. Cùng với đó, mức giá bán từ 30 tỉ đồng/căn chiếm 70-80% tỉ lệ nguồn cung ra thị trường khiến thanh khoản gặp khó. Trong khi, con số về nguồn cung và giá bán tại khu đô thị vệ tinh lại đang khá đa dạng và dễ chịu.

Báo cáo mới đây của CBRE Việt Nam chỉ ra, nguồn cung nhà phố/biệt thự của Tp.HCM trong 2 năm gần đây không đến từ các dự án đại đô thị quy mô lớn nên nguồn cung mới năm 2024 chỉ bằng 10%-20% so với giai đoạn 2016-2022. Duy nhất nguồn cung quy mô lớn trong năm đến từ một dự án tại huyện Bình Chánh mở bán hơn 130 căn từ đầu quý 3. Điều này cho thấy, sự thiếu hụt nguồn cung và mất đi sự đa dạng sản phẩm đã phần nào cản trở sự lựa chọn của người mua nhà. Xu hướng người mua dịch chuyển ra khu đô thị lân cận với đa dạng sản phẩm là điều dễ thấy trong những năm qua.

Đầu năm 2025, nếu Tp.HCM tiếp tục im ắng nguồn cung nhà thấp tầng trong các khu đô thị quy mô thì một số doanh nghiệp địa ốc lại liên tục đưa ra kế hoạch mới cho phân khúc này ở thị trường vệ tinh. Động thái này thể hiện “phong độ” của phân khúc tiếp tục được giữ vững trên thị trường địa ốc năm Ất Tỵ.

Chẳng hạn, mới đây, đại diện Nam Long cho biết, trong năm 2025, Tập đoàn tiếp tục đẩy mạnh triển khai các dự án, khu đô thị hiện hữu đã sẵn sàng phát triển gồm Waterpoint 355ha (Long An), Izumi City 170ha (Đồng Nai), Nam Long II Central Lake 43,8ha (Cần Thơ)…ra thị trường. Bên cạnh đó, các dự án mới như Paragon Đại Phước (Đồng Nai) và các sản phẩm đầu tiên tại Hải Phòng cũng có kế hoạch mở bán trong năm 2025.

Hầu hết dự án của doanh nghiệp này là bất động sản khu đô thị quy mô lớn với đa dạng sản phẩm, được phát triển theo giai đoạn/phân khu. Năm 2024 được xem là năm thành công của Nam Long khi sản phẩm nhà phố, biệt thự, villa chào thị trường có tỉ lệ hấp thụ tích cực, mang về doanh thu đáng ghi nhận cho doanh nghiệp.

Chia sẻ mới đây, ông Nguyễn Xuân Quang, Chủ tịch Nam Long khẳng định, tính lan tỏa của bất động sản phía Bắc sẽ ảnh hưởng đến phía Nam, tạo động lực tăng trưởng cho thị trường. 3 Luật được thông qua sớm đã ảnh hưởng tích cực tới doanh nghiệp, người mua nhà. Luật tác động đến giá thành, giá bán sản phẩm. Các điểm nghẽn về xác định giá đất được tháo gỡ, từ đó tạo cơ hội cho thị trường bất động sản phía Nam. Vị này giải thích, tại Tp.HCM trung bình 5 năm tăng thêm 1 triệu dân, vấn đề nhập cư không chỉ ở Tp.HCM mà các tỉnh lân cận đều tăng cơ học rất mạnh. Trong khi đó, các dự án tại Tp.HCM vướng pháp lý không đưa ra thị trường kéo dài từ năm 2017 dẫn đến thiếu nguồn cung. Cơ hội về nguồn cung đang nghiêng về khu đô thị vệ tinh Tp.HCM, nơi có quỹ đất và mức giá còn ở ngưỡng thấp.

Cuối năm 2024, thị trường lân cận Tp.HCM cũng ghi nhận động thái rục rịch của một số khu đô thị quy mô lớn xuất hiện tại Long An. Điều này thể hiện sự dồi dào nguồn cung “thay thế” cho thị trường Tp.HCM sẽ tiếp đà trong năm 2025. Chẳng hạn, dự án KĐT mới Phước Vĩnh Tây quy mô 1.100ha tại Cần Giuộc, Long An đã chi trả đền bù và sẽ triển khai trong thời gian tới. Dự án Ecopark Retreat (Bến Lức, Long An) quy mô hơn 220ha đã hoàn thiện chi trả đền bù; cùng với dự án Waterpoint 355ha thì đây sẽ là nguồn cung điểm nhấn với quy mô lớn tại thị trường Bến Lức.

Chưa kể, năm 2024 loạt khu đô thị tỷ đô của các doanh nghiệp như Vingroup, Sungroup, Bim Group... liên tục tấn công thị trường vệ tinh Tp.HCM bằng động thái đăng kí, đề xuất, chấp thuận đầu tư... Điều này cho thấy nguồn cung bất động sản đô thị trong tương lai vô cùng dồi dào. Phải kể đến loạt dự án như KĐT mới Tân Mỹ, Cần Giuộc 931ha; KDC Mỹ Hạnh Bắc, Đức Hoà 215ha; KDC kết hợp thương mại, dịch vụ Thanh Phú – Bến Lức 85ha; KĐT Hiệp Hòa, Biên Hòa, Đồng Nai 293 ha; KĐT Một Thế Giới - The One World, Thuận An, Bình Dương 50ha; KĐT Đông An Tây tại TP Bến Cát, Bình Dương 289ha; KĐT Mái Dầm, TT Mái Dầm, huyện Châu Thành, tỉnh Hậu Giang gần 97ha....

Động thái từ nhà đầu tư phía Bắc, sức cầu dự báo “đảo chiều”

Có thể thấy, bức tranh bất động sản năm 2025 có nhiều kì vọng khởi sắc. Người mua tiếp tục “trông chờ” vào sản phẩm nhà ở tại khu đô thị vệ tinh, trong bối cảnh nguồn cung mới tại Tp.HCM thiếu hụt.

Đáng nói, vừa qua, động thái nam tiến của nhà đầu tư phía Bắc đang tạo động lực cho cho thị trường khu đô thị vệ tinh. Cơ hội đang nghiêng về các sản phẩm có giá hợp lý, thuận tiện di chuyển và tiềm năng tăng giá cao… tại khu đô thị vệ tinh Tp.HCM trong bối cảnh cả Hà Nội và Tp.HCM mặt bằng giá nhà phố, biệt thự đã tăng cao.

Cận Tết, động thái này càng rõ nét hơn tại một số dự án khu đô thị lân cận Tp.HCM như Đồng Nai, Long An. Sản phẩm nhà phố, biệt thự, villa chào bán ra ghi nhận lượng khách mua là nhà đầu tư phía Bắc chiếm phần lớn. Mức giá dao động từ 10 đến dưới 20 tỉ đồng/căn, chỉ bằng khoảng 20-30% giá của biệt thự, villa Hà Nội và Tp.HCM đã khiến người mua phía Bắc nghiêng sự quan tâm về các khu vực lân cận Tp.HCM.

Theo môi giới, khách mua phía Bắc thường tìm kiếm biên lợi nhuận trong dài hạn, ưa chuộng các sản phẩm nằm trong khu đô thị được đầu tư tiện ích chỉn chu.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam Batdongsan.com.vn cho rằng, dòng tiền đang có dấu hiệu tìm kiếm cơ hội “chảy” vào Nam sau thời gian tập trung chủ yếu tại Hà Nội.   Khảo sát của Batdongsan.com.vn cho thấy 66% người Hà Nội được hỏi quan tâm đến bất động sản phía Nam. Dẫu vậy, với mặt bằng giá Tp.HCM ở ngưỡng cao đã thúc đẩy dòng tiền nhà đầu tư dần dịch chuyển sang khu lân cận – nơi có mức giá mầm và biên lợi tăng giá còn cao.

Chia sẻ Hội thảo “Dòng tiền chảy vào bất động sản phía Nam: Nhận diện cơ hội đầu tư”, TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam chia sẻ, các dự án thấp tầng mở bán mới tại Bình Dương, Long An, Đồng Nai có khả năng hấp thụ khá tốt. Quỹ đất khu vực trung tâm Tp.HCM ngày càng khan hiếm, nhu cầu bất động sản tại Tp.HCM sẽ dịch chuyển đáng kể sang các tỉnh thành vùng ven như Long An, Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu. Từ đó, kéo theo mức độ tăng giá trong tương lai.

Theo ông Đính, khu vực Tp.HCM và vùng phụ cận luôn trong top thu hút FDI cùng với sức bật hạ tầng liên kết đã hỗ trợ nhu cầu dịch chuyển của người mua qua các khu đô thị vệ tinh, với nhiều lựa chọn giá cả phù hợp hơn. Các hạ tầng liên kết vùng như đường cao tốc Long Thành - Bến Lức; đường Vành đai 3, đường Vành đai 4; các tuyến Metro; các đường quốc lộ đi qua Tp.HCM… đã giảm tải áp lực cho Tp.HCM và mở rộng không gian phát triển cho thị trường bất động sản lân cận. Ngoài ra, nhóm người thuộc tầng lớp trung lưu gia tăng đã thúc đẩy khả năng tiếp cận và hấp thụ nhà ở trong các dự án khu đô thị, bao gồm cả hoạt động ở và đầu tư lâu dài.

Quan điểm về thị trường năm 2025, bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cho rằng, năm 2025 sẽ đánh dấu sự khởi đầu cho một chu kỳ mới của thị trường nhà ở, với nguồn cung phong phú và chất lượng sản phẩm được nâng cao hơn thúc đẩy bởi cạnh tranh gia tăng từ các chủ đầu tư. Thị trường được kỳ vọng sẽ phát triển ổn định và bền vững hơn, khi có thời gian thích nghi với các luật sửa đổi cùng với các thông tư và hướng dẫn thi hành mới. Điều này sẽ tạo ra một môi trường pháp lý rõ ràng, khuyến khích các chủ đầu tư tham gia phát triển dự án, đồng thời mở ra cơ hội cho nhiều người dân có thể tiếp cận và mua nhà dễ dàng hơn.