Nhiều người rút hồ sơ vì tiền sử dụng đất quá cao

Vượt quá khả năng của nhiều người

Trước khi bảng giá đất điều chỉnh tại TP.HCM có hiệu lực, những người có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất (SDĐ) đã chạy đôn chạy đáo nộp hồ sơ để được tính tiền SDĐ theo bảng giá đất cũ, thấp hơn hàng chục lần. Tuy nhiên, do cách hiểu khác nhau về thời điểm tính tiền SDĐ dẫn đến số tiền SDĐ họ phải đóng lại quá cao, vượt quá khả năng tài chính.

ẢNH: ĐÌNH SƠN

Ông Nguyễn Văn Sáng, một người dân tại H.Củ Chi, than thở hồi tháng 10.2024 khi nghe thông tin TP.HCM sẽ ban hành bảng giá đất điều chỉnh, tiền SDĐ cũng tăng tương ứng. Để được tính tiền chuyển quyền SDĐ theo bảng giá cũ, ông đã nhanh chóng đi làm hồ sơ xin chuyển 91 m² đất nông nghiệp lên đất ở. Hồ sơ của ông nộp vào bộ phận một cửa tiếp nhận hồ sơ của H.Củ Chi vào ngày 29.10.2024. Tuy nhiên tháng 12.2024 ông Sáng nhận được thông báo đóng tiền SDĐ hơn 1,1 tỉ đồng. Trong khi nếu tính theo bảng giá đất cũ, ông chỉ phải đóng 91 triệu đồng. Mức tăng gấp hơn 10 lần đã làm ông choáng váng.

"Tôi định chuyển miếng đất lên thổ cư để làm nhà cho người con mới lập gia đình ra ở riêng. Tuy nhiên số tiền SDĐ quá lớn, tôi không thể nào đóng. Sau nhiều ngày đắn đo, cuối cùng tôi đành làm đơn xin rút hồ sơ về không chuyển mục đích nữa. Bởi với số tiền trên, tôi có bán cả miếng đất cũng không đủ tiền để đóng", ông Sáng nói.

Một trường hợp khác là ông Phạm Văn Hải, nhà ở Q.12, cũng đã rút lại hồ sơ chuyển mục đích SDĐ khi số tiền SDĐ được thông báo lên đến 1 tỉ đồng cho khu đất hơn 63,4 m². Số tiền này vượt quá khả năng của gia đình, nhưng nếu ông không đóng sẽ bị phạt lãi suất chậm nộp. Cuối cùng ông đành rút hồ sơ về.

Riêng trên địa bàn H.Củ Chi, tính từ trước thời điểm Quyết định 79/2024 có hiệu lực, đã có hơn 800 hồ sơ nộp xin chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp lên đất ở. Tuy nhiên, đến nay có gần 400 trường hợp người dân xin rút lại hồ sơ. Nguyên nhân được cho là do tiền SDĐ khi chuyển mục đích quá cao, vượt quá khả năng của họ.

Dù chưa có con số thống kê chính thức, tuy nhiên theo một lãnh đạo UBND Q.12, hồ sơ người dân chuyển mục đích SDĐ xin rút lại cũng rất nhiều. Ghi nhận tại H.Nhà Bè, Bình Chánh, Hóc Môn... cũng xảy ra tình trạng tương tự. Khi tiền SDĐ tăng quá cao so với tính toán ban đầu, nhiều người buộc phải xin rút hồ sơ về, không thể tiếp tục chuyển mục đích SDĐ. Bởi theo quy định hiện hành, khi có quyết định cho chuyển mục đích SDĐ và ngành thuế có thông báo đóng tiền SDĐ, thuế trước bạ, trong vòng 30 ngày người dân phải đóng đủ. Không những vậy, quy định hiện nay cũng không cho nợ tiền SDĐ trong vòng 5 năm như trước. Trong khi đó, lãi phạt chậm nộp là 0,03%/ngày/số tiền phải đóng nên người không đóng được chỉ có cách rút hồ sơ về.

Đánh giá lại bảng giá đất?

Về thời điểm tính tiền SDĐ gây nhiều tranh cãi trong thời gian qua, ông Nguyễn Minh Nhựt, Phó giám đốc Sở TN-MT TP.HCM, giải thích luật Đất đai 2024 quy định thời điểm định giá đất, thời điểm tính tiền SDĐ, tiền thuê đất là thời điểm nhà nước ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích SDĐ. Trường hợp áp dụng bảng giá đất để tính tiền SDĐ thì UBND cấp có thẩm quyền phải ghi giá đất trong quyết định cho phép chuyển mục đích SDĐ. Đồng thời Chủ tịch UBND cấp huyện quyết định giá đất cụ thể. 

Còn theo Nghị định số 103/2024, đối với hộ gia đình, cá nhân thì căn cứ quyết định cho phép chuyển mục đích SDĐ, bộ phận một cửa liên thông chuyển phiếu chuyển thông tin cho cơ quan thuế để tính tiền SDĐ. Đồng thời, tại Quyết định số 79/2024 của UBND TP.HCM quy định bảng giá đất được sử dụng để làm căn cứ tính thu tiền chuyển mục đích SDĐ của hộ gia đình, cá nhân. 

"Vì thế, thời điểm nộp hồ sơ theo Quyết định số 79/2024 là thời điểm tiếp nhận hồ sơ tính thu tiền, chứ không phải thời điểm nộp hồ sơ xin chuyển mục đích SDĐ. Thời điểm tính tiền SDĐ đã được quy định cụ thể tại luật Đất đai 2024", ông Nhựt nói.

TS Nguyễn Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế tài nguyên và môi trường TP.HCM, cũng đồng tình khi TP ban hành giá đất theo Quyết định 79/2024, giá đất nông nghiệp quá thấp so với thực tế, còn đất ở thì quá cao. Điều này khiến người dân khi chuyển mục đích SDĐ từ đất nông nghiệp lên đất ở sẽ phải đóng tiền SDĐ cao hơn nhiều lần so với trước. Chính vì vậy, họ mới tranh thủ nộp hồ sơ trước ngày bảng giá đất điều chỉnh có hiệu lực. 

Tuy nhiên, cơ quan thuế lại căn cứ theo luật Đất đai để xác định thời điểm tính tiền SDĐ, thuế trước bạ, mà không áp dụng thời hiệu trong Quyết định 79. Điều này đã dẫn đến các trường hợp nộp hồ sơ trước ngày Quyết định 79 có hiệu lực là 31.10.2024 vẫn bị áp giá theo bảng giá đất mới, kéo theo đó là giá tính thuế cao gấp hàng chục lần so với bảng giá đất cũ. Từ đó dẫn đến hệ quả nhiều người xin hủy, rút hồ sơ về.

Không chỉ người dân bị thiệt hại, theo TS Nguyễn Viết Thuận, ngân sách cũng vì thế mà thất thu do người dân rút hồ sơ không chuyển mục đích, không đóng tiền SDĐ. Hiện tại ông ghi nhận nguồn ngân sách thu từ chuyển mục đích SDĐ trong năm 2025 giảm tới hơn 80%. "Đây là minh chứng luật Đất đai chưa đi vào thực chất cuộc sống khi vẫn còn nhiều bất cập chưa giải quyết được. Trong đó đơn giá đất theo quy định mới cũng chưa phù hợp, tạo nên xung đột lợi ích của người dân trước và sau khi chuyển mục đích theo bảng giá đất điều chỉnh", TS Nguyễn Viết Thuận nhận xét.

Cũng theo ông Thuận, bảng giá đất quá cao dẫn đến tính thuế quá cao cũng kìm hãm phát triển kinh tế tư nhân, áp lực đè lên giá bất động sản vốn suy thoái do nhiều yếu tố. Cụ thể, giá đất tính thuế phải nộp tăng đột biến làm giá trị khu đất tăng ảo, gây loạn giá như hiện nay. Ngoài ra tác động đơn giá tăng cao có thể làm tăng chi phí xã hội, gây lạm phát. Đặc biệt là các doanh nghiệp vừa và nhỏ không còn cơ hội tiếp cận mặt bằng để sản xuất kinh doanh. Đây là thực tế cần được xem xét, đánh giá cụ thể để có giải pháp dung hòa các yếu tố.