Ngày 5/2 vừa qua, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 12/2024/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất.Nghị định số 12 quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai 2013 và sẽ chấm dứt hiệu lực khi Chính phủ ban hành Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai 2024 có hiệu lực kể từ ngày 1/1/2025.
Theo đánh giá của ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), Nghị định số 12 giúp tháo gỡ điểm nghẽn về công tác định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho hàng trăm dự án nhà ở thương mại trong cả nước. Qua đó, chủ đầu tư dự án hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, cấp Giấy chứng nhận (sổ hồng) cho người mua nhà và chủ đầu tư được nhận phần tiền 5% giá trị hợp đồng còn lại.
Tuy nhiên, trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp thặng dư được quy định tại Nghị định số 12 chưa bao gồm hai khoản chi phí: (1) Chi phí dự phòng trong quá trình xây dựng và (2) chi phí lãi vay.
"Chưa thật hợp tình hợp lý và chưa cân bằng giữa cách tính về ước tính tổng chi phí phát triển của thửa đất, khu đất với cách tính về ước tính tổng doanh thu phát triển của thửa đất, khu đất", ông Châu nhận xét.
Chủ tịch HoREA phân tích, phương pháp thặng dư được thực hiện bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất (hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, số tầng cao tối đa của công trình) theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Phần ước tính tổng doanh thu phát triểncủa thửa đất, khu đất có tính đến yếu tố mức biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê trong thời gian thực hiện dự án. Còn phần ước tính tổng chi phí phát triển của thửa đất, khu đất lại chưa tính đến yếu tố chi phí dự phòng là chưa cân bằng. Thực tế trong quá trình thực hiện các dự án đều thường phát sinh tăng thêm chi phí đầu tư xây dựng nên việc lập chi phí dự phòng là rất cần thiết.
Bên cạnh đó, chi phí lãi vay là khoản chi thực tế của tất cả các chủ đầu tư dự án, trong đó có doanh nghiệp bất động sản. Khoản 2 Điều 14 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và điểm c khoản 2 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (có hiệu lực từ ngày 1/1/2025) đều quy định: Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thông qua dự án bất động sản phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên và phải bảo đảm khả năng huy động vốn để thực hiện dự án đầu tư.
Trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đồng thời thực hiện nhiều dự án thì phải có vốn chủ sở hữu đủ phân bổ để bảo đảm tỷ lệ nêu trên của từng dự án để thực hiện toàn bộ các dự án.
Do đó, các doanh nghiệp bất động sản phải huy động thêm các nguồn vốn khác, trong đó có nguồn vốn vay tín dụng nên chi phí lãi vay là khoản chi thực tế của tất cả các chủ đầu tư dự án bất động sản.
Từ những phân tích trên, HoREA đề nghị Bộ Tài nguyên Môi trường xem xét, trình Thủ tướng Chính phủ xem xét bổ sung hai khoản chi phí gồm chi phí dự phòng và chi phí lãi vay.
