Cơn gió ngược với thị trường bất động sản khu công nghiệp

Phiên giao dịch chứng khoán ngày 15/4 chứng kiến đà giảm mạnh của nhóm cổ phiếu khu công nghiệp, khi SIP, KBC, SZC, GVR đồng loạt giảm sàn. Một số cổ phiếu cùng ngành cũng ghi nhận mức giảm mạnh 3-9% như NTC, IDC, VRG, LHG, BCM, TIP, SZB. So với phiên ngày 2/4, cổ phiếu nhóm ngành này vẫn đang giảm sâu. Thực trạng này diễn ra trong bối cảnh thị trường xuất hiện các thông tin không mấy tích cực liên quan đến vấn đề thuế quan.

Ngày 2/4/2025, chính quyền Tổng thống Trump - đối tác xuất khẩu lớn nhất của Việt Nam, đã bất ngờ công bố các biện pháp thuế quan mới với phạm vi rộng và mức độ nghiêm trọng vượt xa kỳ vọng của thị trường. Tuy nhiên, đến ngày 9/4, chính quyền đã quyết định tạm dừng phần lớn các mức thuế quan đối ứng cụ thể theo từng quốc gia trong vòng 90 ngày nhằm tạo dư địa đàm phán và giảm căng thẳng.

Dù vậy, xu hướng chung của chính sách thuế quan vẫn được nhận định khá rõ ràng: các mức thuế cao hơn đáng kể so với giai đoạn trước sẽ tiếp tục được áp dụng, với mức tối thiểu là 10%. Các quốc gia châu Á như Việt Nam, Malaysia, Đài Loan, Thái Lan và Singapore có mức độ phụ thuộc lớn vào xuất khẩu, đặc biệt là tỷ trọng xuất khẩu sang Mỹ cao, sẽ chịu ảnh hưởng không nhỏ từ các động thái thuế quan của chính quyền Mỹ.

Theo đánh giá của Chuyên viên phân tích Chứng khoán Rồng Việt (VDSC), các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực khu công nghiệp, với khách hàng chính là các doanh nghiệp FDI sẽ chịu ảnh hưởng trực tiếp (trong trung hạn), trong kịch bản thuế đối ứng được áp ở mức cao (trên 20%), đặc biệt là với những ngành hàng chiếm tỷ trọng cao trong cơ cấu xuất khẩu của Việt Nam (điện thoại, máy móc, hàng dệt may,…).

Xu hướng chuyển dịch nhà máy sản xuất và chuỗi cung ứng đi kém (bắt đầu từ 2017 – giai đoạn thương chiến Mỹ Trung lần 1) sẽ có rủi ro bị trì hoãn; các doanh nghiệp FDI sẽ có xu hướng chờ đợi quyết định cuối cùng về chính sách thuế quan dự kiến trong nửa cuối 2025, trước khi có quyết định về việc chọn vị trí thuê đất để đặt nhà máy.

Trong kịch bản tiêu cực nhất, Việt Nam tiếp tục bị áp mức thuế quan cao hơn các quốc gia trong khu vực ASEAN, VDSC cho rằng dòng vốn FDI sẽ bị ảnh hưởng mạnh, và giá trị FDI đăng ký có thể suy giảm về tương đương giai đoạn 2013 - 2016, khi thương chiến bắt đấu, và Việt Nam được chú ý tới như một địa điểm phù hợp để dịch chuyển chuỗi sản xuất, tương đương mức suy giảm 30% về giá trị.

Tuy nhiên, vẫn có những triển vọng tốt hơn so với kịch bản này, nhờ những lợi thế đến từ Chính phủ Việt Nam đang có những nỗ lực để có kết quả đàm phán tốt hơn với chính phủ Mỹ, với việc cam kết giảm thuế nhập khẩu hàng Mỹ về 0%; bên cạnh đó là chủ động giảm thâm hụt thương mại với Mỹ thông qua việc ký kết các thoả thuận trong lĩnh vực hàng không, năng lượng và an ninh quốc phòng. Đòn bẩy thương lượng lớn nhất của Việt Nam có lẽ là vị thế địa chính trị quan trọng trong bối cảnh thương chiến Mỹ - Trung ngày càng căng thẳng.

Về phía doanh nghiệp FDI, ngoài chọn Việt Nam như một hub sản xuất thay thế Trung Quốc, họ cũng chú ý tới thị trường tiêu dùng nội địa, khi Việt Nam là Quốc gia có tăng trưởng GDP cao so với các quốc gia trong khu vực ASEAN; Việt Nam vẫn đang trong thời kỳ “cơ cấu dân số vàng” đi cùng nhu cầu tiêu thụ hàng hóa cao.

Vì vậy, kỳ vọng họ vẫn sẽ duy trì kế hoạch mở rộng sản xuất tại Việt Nam, nhưng sẽ thận trọng hơn và đa dạng hóa thị trường tiêu thụ sản phẩm

Về phía doanh nghiệp hu công nghiệp, một số doanh nghiệp đã hướng tới thu hút FDI có hàm lượng công nghệ cao lĩnh vực ít chịu ảnh hưởng của chính sách thuế quan, tránh phụ thuộc vào dòng vốn FDI sản xuất và gia công đơn thuần. 

 Nhiều thách thức phía trước

Ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam, nhận định thị trường bất động sản đã có một năm khởi đầu tương đối thuận lợi. Tuy nhiên, việc Mỹ bất ngờ công bố mức thuế đối ứng 46% lên một số mặt hàng xuất khẩu từ Việt Nam phần nào gây tâm lý lo ngại trong ngắn hạn. Thuế đối ứng sẽ ảnh hưởng đến dòng vốn FDI đổ vào bất động sản công nghiệp cũng như liên đới khó khăn tới các lĩnh vực khác. 

Tuy nhiên, ông tin rằng, bất động sản công nghiệp nếu chịu ảnh hưởng bởi thuế đối ứng, Việt Nam vẫn giữ vững vị thế là điểm đến đầu tư hấp dẫn trong khu vực nhờ nhiều lợi thế về lực lượng lao động, chi phí sản xuất hợp lý, vị trí địa lý chiến lược và chính sách thu hút FDI hiệu quả. Điều này củng cố nền tảng phục hồi cho ngành bất động sản thời gian tới.

"Chính phủ đã hoạch định chiến lược phát triển rõ ràng và với kinh nghiệm trong đàm phán quốc tế, Việt Nam sẽ đạt kết quả tích cực trước những dịch chuyển thương mại toàn cầu", ông nói.

Ông Lê Trọng Hiếu, Giám đốc Cấp cao, Trưởng bộ phận Tư vấn & Giao dịch, CBRE Việt Nam cho biết, bất động sản công nghiệp được hưởng lợi lớn từ sự chuyển dịch sản xuất của Trung Quốc sang Đông Nam Á (trong đó có Việt Nam), sẽ là phân khúc chịu tác động đầu tiên khi các khách hàng thuê mới cũng như khách thuê mở rộng sẽ thận trọng hơn khi đầu tư tại thời điểm này. Tâm lý chờ đợi và quan sát sẽ chiếm ưu thế.

Các tác động này sẽ có hiệu ứng lan tỏa vì sụt giảm nhu cầu từ FDI sẽ làm giảm nhu cầu cho thuê mua căn hộ từ nhóm khách hàng FDI nói tiếng Trung như Đài Loan, Hong Kong, Trung Quốc.

“Trong ngắn hạn, các chủ đầu tư khu công nghiệp và chủ đầu tư kho xưởng sẽ có phản ứng thận trọng như giãn tiến độ, ngừng ra dự án mới cho đến khi có quyết định chính thức về mức thuế của Mỹ dành cho Việt Nam. Về dài hạn, thị trường cho thuê kho xưởng, sẽ có sự điều chỉnh với nhiều hoạt động M&A diễn ra”, ông Hiếu dự báo. 

Tương tự, các chuyên gia của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) đánh giá, nếu mức thuế đối ứng như đã công bố được áp dụng, chắc chắn thị trường bất động sản cũng sẽ đứng trước nhiều thách thức. Trong đó, bất động sản công nghiệp, vốn được coi là ngôi sao hy vọng, luôn giữ vững đà tăng trưởng là phân khúc nằm ngoài hiện trạng khó khăn chung của thị trường bất động sản, sẽ bị ảnh hưởng rõ rệt nhất.

Bởi nhiều nhà đầu tư vì mục đích né thuế, ưu tiên chọn Việt Nam là bến đậu sẽ cân nhắc lại chiến lược phát triển. Thay vì giữ nguyên hoặc mở rộng quy mô, họ sẽ tính đến phương án thu hẹp quy mô và tìm kiếm một bến đậu phù hợp hơn trong dài hạn.

Bên cạnh đó, một số doanh nghiệp dự kiến đầu tư vào Việt Nam cũng sẽ cân nhắc, hoặc là tạm ngừng kế hoạch, hoặc cần thêm thời gian để “cân, đo, đong đếm” so sánh Việt Nam với các quốc gia khác phù hợp hơn. Điều này sẽ ảnh hưởng thiếu tích cực tới kế hoạch triển khai, phát triển các khu công nghiệp mới, các giai đoạn tiếp theo của các khu công nghiệp đã đi vào hoạt động.